한미조세조약 뜯어보기 ⑫ 부동산소득(제15조) — 미국 부동산은 "있는 곳"이 과세한다
앞 편(제16조 양도소득)에서 "미국 주식 차익은 원칙적으로 미국 면세지만, 부동산은 예외"라고 했습니다. 그 예외의 근거가 되는 조항이 바로 제15조 "부동산소득(Income from Real Property)"입니다. 미국에 콘도·주택·상가·토지를 사서 임대하거나 되파는 분, 반대로 한국 부동산을 가진 미국 거주자 모두에게 해당됩니다.
이 글은 IRS가 공개한 조약 기술설명서(Technical Explanation) 원문을 직접 대조해 정리했습니다.
핵심 원칙 — "부동산이 소재한 나라가 과세한다"
제15조 제1항의 원칙은 명확합니다. 부동산에서 나오는 소득은 그 부동산이 소재한 나라에서 과세할 수 있습니다. 즉 미국에 있는 부동산이라면, 그 소득은 소유자가 한국 거주자든 아니든 미국이 과세권을 가집니다. 부동산은 물리적으로 그 나라에 뿌리를 내리고 있으니, 그 소재지 국가가 우선 과세한다는 국제적으로 확립된 원칙입니다.
핵심: 미국 부동산 = 미국이 과세. 앞서 본 주식 양도차익(제16조 원칙 면세)과 정반대입니다. 부동산은 "소재지국 과세"가 원칙입니다.
어디까지가 "부동산소득"인가
제15조가 말하는 부동산소득은 생각보다 넓습니다. IRS 설명서에 따르면 다음을 포함합니다.
- 임대소득 등 부동산을 직접 사용·임대·기타 형태로 이용해 얻는 소득 (용익권 등 포함)
- 광산·채석장 등 천연자원 개발에 따른 사용료·대가
- 그 부동산이나 사용료를 낳는 권리를 매각·교환·처분해 얻은 양도차익
즉 임대료 같은 경상소득뿐 아니라, 부동산을 팔아 얻은 차익까지 제15조로 소재지국이 과세할 수 있습니다. 이것이 바로 제16조(양도소득)에서 "부동산 차익은 면세 예외"였던 이유입니다.
주의 — "모기지 이자"는 부동산소득이 아니다
흔한 오해 하나. 부동산을 담보로 한 대출의 이자(예: 모기지 이자)는 제15조의 부동산소득에 포함되지 않습니다. IRS 설명서는 이를 명시적으로 제외하고, 그 이자는 제13조(이자)가 적용된다고 합니다. 부동산을 담보로 잡았다고 해서 이자까지 "부동산소득"이 되는 게 아니라, 이자는 이자 조항으로 따로 판단한다는 뜻입니다.
그럼 이중과세는? — 결국 세액공제로 정리
제15조는 소재지국에 "과세할 수 있다(may be taxed)"고 할 뿐, 거주지국의 과세를 막지는 않습니다. 예컨대 한국 거주자가 미국 부동산 임대소득·양도차익을 얻으면 미국이 먼저 과세하고, 그 소득은 한국에서도 신고 대상이 되며, 미국에 낸 세금은 한국에서 외국납부세액공제(제5조)로 조정됩니다. 즉 "소재지국 과세 + 거주지국 신고 + 세액공제로 이중과세 해소"의 흐름입니다.
실무 참고: 미국은 국내법상 외국인의 미국 부동산 처분에 대해 FIRPTA라는 원천징수 제도를 두고 있어, 매각 시 대금의 일정 비율이 원천징수될 수 있습니다. 또 임대소득은 순소득 기준 과세를 선택(net election)하면 관련 비용을 공제받을 수 있는 등, 미국 국내법 절차가 별도로 얽힙니다. 부동산은 금액이 큰 만큼 사전 설계가 특히 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 한국 거주자인데 미국에 임대용 콘도가 있어요. 미국에 세금 내나요?
네. 부동산 소재지가 미국이므로 임대소득은 미국 과세 대상입니다. 순소득 과세 선택, 비용 공제, 신고 서식 등 미국 절차를 확인해야 합니다. 한국에서도 신고 대상이며 미국 납부세액은 외국납부세액공제로 조정합니다.
Q. 그 콘도를 팔아 차익이 났습니다. 주식처럼 면세인가요?
아닙니다. 부동산 양도차익은 제15조로 미국이 과세할 수 있습니다(제16조 면세의 예외). FIRPTA 원천징수도 함께 검토해야 합니다.
Q. 미국 부동산 살 때 받은 대출 이자는요?
모기지 이자는 부동산소득이 아니라 제13조(이자) 소관입니다. 부동산소득과 이자는 조항이 다릅니다.
IRS 공식 자료 링크
- 한국 조세조약 문서 모음(IRS): 바로가기
- 조약 전문(PDF) — 제15조 원문: korea.pdf
- 기술적 설명서(Technical Explanation, PDF) — 제15조 해설: koreatech.pdf
- 외국인의 미국 부동산 처분(FIRPTA): FIRPTA Withholding
- Publication 519(외국인 세금 가이드): About Pub 519
- Publication 901(U.S. Tax Treaties): About Pub 901
마무리
제15조의 원칙은 간단합니다 — 부동산은 "있는 곳"이 과세한다. 미국 부동산의 임대소득도, 그것을 팔아 얻은 양도차익도 미국이 과세권을 가집니다(제16조 주식 면세와 대비되는 지점). 다만 모기지 이자는 제13조로 빠지고, 이중과세는 결국 거주지국 신고와 외국납부세액공제(제5조)로 정리됩니다. 부동산은 FIRPTA 등 미국 국내 절차까지 얽히므로, 취득·보유·처분 각 단계에서 미리 점검하는 것이 좋습니다. 이로써 소득의 원천(6조) → 양도소득(16조) → 부동산소득(15조)까지 살펴봤습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 대한 세무 자문이 아닙니다.
Unpacking the U.S.–Korea Tax Treaty #12: Income from Real Property (Article 15) — Real Estate Is Taxed Where It Sits
Last time (Article 16, capital gains) I noted that "gains on U.S. stock are generally U.S.-exempt, but real property is an exception." The basis for that exception is Article 15, "Income from Real Property." It applies to anyone buying a U.S. condo, house, storefront, or land to rent or resell — and conversely to U.S. residents holding Korean real estate.
This post was checked directly against the IRS Technical Explanation.
The core rule — "the country where the property sits taxes it"
Article 15(1) is clear: income from real property may be taxed by the country in which the real property is situated. So for property located in the U.S., the U.S. has taxing rights — whether the owner is a Korean resident or not. Because real estate is physically rooted in a country, the situs country taxes first; this is a well-established international principle.
The key: U.S. real estate = the U.S. taxes it. This is the mirror image of stock gains (exempt in principle under Article 16). For real property, "situs-country taxation" is the rule.
What counts as "income from real property"
The scope is broader than you'd think. Per the IRS explanation, it includes:
- Rental income and income from directly using, letting, or otherwise using real property (including usufruct);
- Royalties and payments for the exploitation of natural resources such as mines and quarries;
- Gains from the sale, exchange, or disposition of such property or of the right giving rise to those royalties.
So not only recurring income like rent, but also the gain from selling the property can be taxed by the situs country under Article 15. That's precisely why "real property gains" were an exception to the exemption in Article 16.
Watch out — "mortgage interest" is not real property income
A common misconception: interest on debt secured by real property (e.g., a mortgage) is not included in Article 15's real property income. The IRS explanation excludes it expressly and routes it to Article 13 (Interest). Securing a loan with real estate doesn't turn the interest into "real property income" — interest is judged under the interest article.
So what about double taxation? — settled by the credit
Article 15 only says the situs country "may tax"; it doesn't stop the residence country from taxing too. If a Korean resident earns U.S. rental income or a sale gain, the U.S. taxes first, the income is also reportable in Korea, and the U.S. tax paid is reconciled in Korea via the Foreign Tax Credit (Article 5). The flow: "situs-country tax + residence-country reporting + credit to eliminate double taxation."
Practical note: Under U.S. domestic law, FIRPTA imposes withholding on a foreign person's disposition of U.S. real property, so a percentage of the sale proceeds may be withheld at closing. Rental income can also be taxed on a net basis if you make the "net election," allowing deduction of related expenses. Because real estate involves large sums, upfront planning is especially important.
Frequently asked questions
Q. I'm a Korean resident with a rental condo in the U.S. Do I pay U.S. tax?
Yes. Since the property sits in the U.S., the rental income is U.S.-taxable. Check U.S. procedures like the net-basis election, expense deductions, and filing forms. It's also reportable in Korea, with the U.S. tax reconciled through the foreign tax credit.
Q. I sold that condo at a gain — exempt like stock?
No. Real property gains fall under Article 15, so the U.S. may tax them (an exception to the Article 16 exemption). FIRPTA withholding should also be considered.
Q. What about interest on the loan I took to buy U.S. property?
Mortgage interest isn't real property income; it's governed by Article 13 (Interest). Real property income and interest sit in different articles.
Official IRS resources
- Korea tax treaty documents (IRS): link
- Full treaty text (PDF) — Article 15: korea.pdf
- Technical Explanation (PDF) — Article 15 commentary: koreatech.pdf
- FIRPTA Withholding (foreign disposition of U.S. real property): FIRPTA Withholding
- Publication 519 (U.S. Tax Guide for Aliens): About Pub 519
- Publication 901 (U.S. Tax Treaties): About Pub 901
Wrapping up
Article 15's principle is simple — real estate is taxed where it sits. The U.S. holds taxing rights over both rental income and the gain from selling U.S. property (the contrast with stock's exemption under Article 16). But mortgage interest routes to Article 13, and double taxation is ultimately settled by residence-country reporting and the Foreign Tax Credit (Article 5). Because real estate also drags in U.S. procedures like FIRPTA, it's wise to review each stage — acquisition, holding, and disposition — in advance. With that, we've covered source of income (Art. 6) → capital gains (Art. 16) → income from real property (Art. 15).
This post is for general informational purposes only and does not constitute individual tax advice.
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